內政部修正都更條例,大幅拉高都更門檻,特別是二十五條之一的刪除,讓業界推動都更最普遍型態的合建型都更玩不下去,讓業者大罵「都更已死!」建商公會全聯會秘書長于俊明指出,都更條例修正,讓都更風險大幅提升,只會造成土地取得困難的台北巿,因都更路幾乎被堵死,新案銳減,預售與新成屋房價再向上攀升。

 永慶房產總經理葉凌棋指出,時下業者最常推動的策略是,先與民眾談合建,利益共享,談到八、九成民眾同意,僅少數民眾不同意時,轉以權利變換整合,也就是所謂合建型都更案,如今都更條例修正,將使得這條路被堵死。

 于俊明指出,二十五條之一猶如尚方寶劍,雖政府從未用到強制徵收,但保留下來,遇到疑難雜症時可協助處理,政府願把球拿在手上,不一定要做,但真有損及多數民眾權益時,適時推動,才可確保釘子戶不會因條例修正大增。

 「未來若有新法可循,那大家照做就是!」冠德建設董事長馬玉山提醒,台北市七十五萬戶房屋中,有一半超過三十年,有都更需求,依照目前辦理都更的速度,就算花二百年也都更不完。

 于俊明強調,修正版本最大的問題是,同意書可以任意撤簽,讓都更充滿浮動與不安定性,其次是未來還要限制實施者資格,恐形成大公司寡占現象,居民選擇權變少。
內政部版都市更新條例修正出爐,東森房屋董事長王應傑昨日公開表示,「台北市中古屋房價,在下半年預估下修一成五」,因中古屋過去挾都更效益漲了不少,現在是「夢醒了、夢碎了!」,比奢侈稅的影響還大。

 東森房屋董事長王應傑昨出席經濟部舉辦活動後指出,都更條例修改趨嚴,將影響台北市中古屋市場,房價下半年可能下修一成五。

 他表示,由於不少中古屋投資客當年都衝著都更行情而來,當時銀行資金寬鬆,現在卻面臨中央銀行緊縮房地產的貸款,加上都更條例修法使都更條件趨嚴,同時台灣內需市場萎縮、股市下跌千點等因素,都對房價下修有影響。

 王應傑解釋,台灣有錢人的財產配置不是股票就是房地產。儘管股票可以變現,但現在量縮導致持有價值下降,若要增加財產配置至房市上,卻又面臨奢侈稅及銀行貸款緊縮等情況。

 對在奢侈稅前購入中古屋的投資客而言,王應傑說,他們估計已賺了三、四成,現在若能夠便宜十%、二十%賣出,仍有小賺,因此後續有可能會發生投資客爭先恐後想要趕快變現的情形。

 以房市成交量來說,王應傑認為,去年底台北市每月買賣移轉件數僅三千多件,今年下半年預估還有四千五件左右,不過比起房市榮景時每月六、七千件仍稍低。

 對一般購屋族而言,王應傑強調,由於全球研究單位近來紛紛看壞今年下半年甚至明、後年景氣,加上預售市場的豪宅貸款擬設限,直接衝擊有錢人和投資客,但卻是自住或換屋選擇的機會,因預估議價空間將加大。
「都更夢」盛行期,老公寓透過都更點石成金,以一坪老屋換一.三至一.四坪新大樓的案子最普遍,價格扶搖直上;台北市華山藝文特區旁還有公寓躋身「百萬俱樂部」,還未都更每坪便以一○三萬元標脫。許多擁有都更題材的老舊公寓每坪動輒七、八十萬,房價一飆就是三、五成;但隨著都更條例修正,都更條例趨緊後,這些搶進都更夢老公寓者可謂損失慘重。

 業者透露,一般老舊公寓在沒有都更題材時,如果是五十萬元,在被劃定為都更範圍後,房價上漲二成是常有的事,若是進入權利變換,每坪房價可以來到七十五萬,三十坪的房子在權變時賣掉,上看二二五○萬元,房價漲五成。

 「對於老公寓銀行貸款多有『七五制』規範,投資者必須資金雄厚。」住商不動產企研室主任徐佳馨指出,所謂七五制,即屋齡加上貸款者年齡不能超過七十五歲,越過的個案貸款成數往往會因此下調一至兩成。

 業界人士指出,過去A咖投資客、「三黃一劉」中就有人投入這個領域,也有都更公司為了方便都更,默默地一戶戶「搜集」。但在法令修正後,都更題材可能要「回歸基本面」。

 冠德建設董事長馬玉山表示,旗下北市羅斯福路案已整合十年,拆屋又花一年,近日開始請照,預計一半後可推出,全案從整合到蓋好新屋耗費十六年。

 

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