close

中國房地產行業的利潤消失後，厄運開始逐一降落到個體身上。
剛剛進入2016年，浙江金華市廣天房地產有限公司董事長方錦華用自殺的方式，完成了解脫。生前，方錦華是金華市著名企業家，開發了10個房地產，一度家財萬貫、受人景仰；死去時，他留下了5.2億元的債務，公司被凍結的10個帳戶裡，總共只有230萬元。
在生命的最後八個月中，方錦華一直在與兩條鎖鏈搏鬥，一條是從繁華走向落寞的房地產市場，一條是地方政府與開發商之間錯綜複雜的政商關係。
絕筆
2016年1月13日凌晨，方錦華位於人民廣場附近的辦公室被踹開，這時，他趴在地上，呼吸停止，身體僵硬，離他不遠處，一盆木炭已經燒成了灰燼。
這是一場策劃了很久的自殺，他在所有人的眼皮底下完成了準備工作。大約一個禮拜前，他託弟弟幫他找一個鐵盆，弟弟最後從母親的飼養場找到了半截用来餵羊的汽油桶；再往前幾天，他讓外甥幫他帶來一袋木炭。
讓方錦華徹底失去希望的，是位於金華市北的廣天九龍玉府，在運作了兩年後，這個項目銷售困難、資金鏈斷裂。5億元的債務還在滾雪球，破產重組的申請遲遲得不到批准，140名債權人欲哭無淚。
13年前，農民方錦華「洗腳上岸」，帶著他的建築工隊殺向金華。13年後，他絕望地點燃了那盆木炭。
在這之前，他留下了两封絕筆信，一封給債權人、家人和員工，另一封則用他的iPhone 6發給了四位政府官員。
在第一封信中，他乞求債權人能做出妥協，善待他的家人，讓九龍玉府繼續運轉下去。
在發送給政府上級長官的訊息中，他「人生中最後一次陳述」九龍玉府遭受的不公平處理，稱土地被違法二次拍賣，希望司法還其公正，他還寫道「請千萬不要生氣，今後不會再打擾你們了」。
他所說的這塊土地，是2013年3月11日，廣天房地產以1.78億元拿下的九龍玉府腳下的116畝土地，它成為了方錦華此後兩年厄運的開始。
不祥之地
廣天九龍玉府售樓的地方還開著，兩名值班人員的任務是告知來訪者房子已經停售。售樓處旁，一幢歐式風格的多層住宅已經接近完工。按照規劃，這個項目建築面積有16萬平方公尺，包含了21幢多層、6幢高層和14幢排屋，可以向市場提供1122套住宅。
在金華房產圈，這裡已經成了一塊不祥之地。一位業內人士總結道，「與這塊土地接觸過的開發商，現在是一亡、一獄、一破產」——廣天的方錦華自殺、中奥集團的董事長余有昌被捕、三聯集團則申請破產。在這塊土地的掛牌出讓現場，這三家公司曾經精誠合作，後來卻反目成仇，最終都成了市場的棄兒。
這個故事開始於2013年3月10日，土地掛牌出讓的前一天下午，三家企業的老總會面，約定了第二天的現場競價拍賣的角色——廣天出面拿地，中奥付土地款，雙方合作開發並且共同付給三聯1500萬元好處費，以換得三聯退出競爭。他們甚至對舉牌競價環節進行分工，中奥、三聯分別舉牌叫價一次，最後由廣天舉牌。
競拍當天，一切按照他們約定的進行，在經過三次加價後，方錦華的廣天以2300元/平方公尺的價格取得勝利，總成交價1.78億元。
在金華當地，土地出讓中的「串標」行為十分常見。「本地開發商形成了一個小圈子，拍地時大家有默契，提前把股權商量好，舉牌一兩次，抬抬價，給政府個面子；遇上不好的地，則連價也不抬，直接成交。」一位不願透露姓名的開發商告訴界面新聞記者。
更何況，這次的地塊位於市區邊上，位置並不優越，由於報名人數不足，只能掛牌出讓。
方錦華一定沒有想到，這塊地成為了廣天命運的分水嶺。
廣天和中奥的「戰友」關係在利益面前瞬間瓦解。順利拿到地後，方錦華與中奥的余有昌在股權分配上產生了分歧，他們都想獲得開發的主導權。協商不成後，雙方走向決裂。
此後不久，中奥的董事長余有昌到金華市紀委自我舉報，抖出了拍地時的串通行為，2013年10月17日，金華市國土資源局向廣天和中奥發出了行政處罰通知，並宣布出讓合約無效。
國土資源局將土地收回後進行了二次拍賣，進入最終競價環節的依然是中奥和廣天。但是這一次，雙方是仇人相見，不斷提價。最終的獲勝者依然是廣天，只是價格變成了4.2億元，比第一次足足多出了2.4億元。
界面新聞記者了解到，除了和中奥賭氣之外，此时的方錦華已經騎虎難下，一方面，金華市國土資源局遲遲不願將先前1.78億元的土地款退回，另一方面，施工隊伍已經入場，廣天已經在這裡投下了0.9億元。
在絕筆信中，方錦華也把罪魁禍首指向國土局的部門領導，稱其「欺上瞞下，不懂房地產行情」。
潰敗
在不理智地高價拿地後，市場又給了方錦華致命一擊。
地價翻了2.3倍，樓面價達到了3600元/平方公尺，方錦華將希望寄托於市場。「如果房子還像以前那麼好賣，我們至少能做到不虧錢。」廣天房地產一位負責人告訴界面新聞記者。
廣天已經在金華開發了10個房地產，除了美林灣項目虧了5000萬元，其他都是賺錢的。金華的一位地產資深人士告訴界面新聞記者，廣天的短平快路線十分成功，開發的都是剛需房地產，針對低端市場，銷售一直都很好。
方錦華絲毫没有意識到，這個他耕耘了10年的市場馬上就要變臉了。
2014年8月，廣天九龍玉府開盤，一期和二期相繼入市。在順利地賣掉了100套房子以後，廣天甚至還把價格提高了一些。
這時，他們發現，房子賣不動了！
廣天拿到地的2013年年底，金華繁華的樓市已經發出了警報訊息，雖然銷售火爆，庫存面積卻在加大，去庫存周期達到18.5個月。進入2014年，房地產進入蕭條期，地產商紛紛以價換量，一向穩定的房價開始出現了下降，並且連降七個月，成交均價從年初的9400元/平方公尺降到了8800元/平方公尺。
一期之後，九龍玉府的房子就很難賣出去了。2015年2月，九龍玉府又有八幢七層樓高的住宅樓獲得預售許可，但是已經没有客戶了，這些房子被抵押給了各類債權人。
到了8月，資金鏈徹底斷裂，方錦華已支撑不住，廣天九龍玉府全面停工。
在絕筆書中，方錦華把希望寄託在未來——「2015年的行情不好，不代表2016年也不会好」。
2003年，方錦華和弟弟合夥成立了廣天。那是房地產的黃金時期，地產商人的野心深刻地改變著金華的城市型態，到了2012年，市區内的330國道不得不南移，為房地產創造空間。
從2013年開始，金華商品房的年銷售量跨過了1萬套的門檻，品牌開發商也嗅到了商機，金地、奥克斯、上海農工商在此時先後進入金華，慢慢成為市場的主角。
金華市出現問題的23家企業中，没有一家是外來企業。在寒潮面前，大型開發商的反應都極快。濱江開發的金色藍亭同樣在2014年開盤，在意識到市場風險後，迅速將一部分改善型住宅變為小戶型，並且將價格降到9000元/平方公尺，以價換量，迅速套現離場。同樣，奥克斯在意識到自己的冒進後，降價促銷，雖然項目虧錢，但是没有被套牢。
在這些資金充足的財團面前，方錦華這樣的本地開發商毫無招架之力。一旦市場出現波動，他們就進退失據，黯然離場。
當年曾與廣天結盟的中奥和三聯，比廣天更早走向滅亡。2014年，中奥的負責人因騙貸被捕，留下了至少3億元的債務，三聯集團的桂語山居項目資金鏈斷裂，已經開始了破產重整。
界面新聞記者統計後發現，2014年和2015年，金華市至少有14家開發商因資金鏈斷裂而陷入停工，至少影響到3788個購房的家庭，相當於金華2014年銷售套數的1/4。
民間借貸
事後看來，如果廣天可以多熬3個月，命運將截然不同。2015年3月底，「330新政」發佈，房地產又煥發了生機。
廣天沒有等到這一天，短短的幾個月裡，前期投入被民間高利借貸無限放大，像海綿一樣吸乾了方錦華過去13年累積的財富。
界面新聞記者了解到，從拿地開始到2015年4月，兩年的時間裡，廣天光是借貸的利息就支付了3.6億元。
廣天的興和衰，都和金華盛行的民間借貸分不開。除了江蘇銀行1.8億元的貸款，九龍玉府土地款和開發資金中的大部分來自於民間借貸，其中又有很多是高利貸。
從2015年4月開始，廣天資金枯竭，再也無力償還本息。方錦華自殺之前，廣天公司的10個帳戶中只有230萬元，欠債卻已經達到5.2億元。
多年來追隨方錦華的一位知情人士告訴界面新聞記者，第二次拍賣多出了2.4億元土地款，基本上都是高利貸拆借來的。「有什麼辦法，你必須在規定時間內交上土地款，即使是高利貸也不得不借，很多都是四分五分的利息。」
方錦華當年起家的時候，依靠的正是從親友手中借來的500萬元。這次也不例外，很多債權人是方錦華村裡的村民、朋友，他們追隨方錦華多年，在方錦華需要的時候，將手中的錢投入項目，或者將房產證借給方錦華來做抵押貸款。
界面新聞記者了解到，目前廣天房地產的債權人超過140個，最大的債權人是貸款1.8億元的江蘇銀行，最小的欠款則只有幾萬元。
不僅廣天，當地大多數開發商家背後，都有著民間資本力量的推動。界面新聞記者調查發現，近兩年金華市出現資金問題的21家開發商中，超過一半涉及民間資本。在房地產的黄金年代，民間借貸尤其是高利貸是地產商起家的法寶，當市場不景氣時候，這些錢又成了最大的累贅。
政商危局
1月17日，方錦華的追悼會在金華市殯儀館舉行，當方錦華的屍體被抬到大廳時，人群中爆發出聲嘶力竭地哭喊，要求政府為方錦華「申冤」。
他們所說的冤情，正是方錦華在絕筆書中陳述的那樣，「九龍玉府遭受了政府部門不公平處置，土地被違法二次拍賣。」
這塊土地經歷了掛牌、舉牌、收回、二次拍賣以後，價格從1.78億元上升到4.2億元，按方錦華所說，「這個冤案引發的巨大財務成本，造成了公司嚴重的資不抵債。」
而在國土資源局看來，廣天和中奥的傳統屬於不正當競爭行為，給國家利益、社會公共利益造成重大損害，自己的處理並無不當。
從台前到幕後，政商關係錯綜複雜
方錦華生前曾經將金華市國土資源局告上法庭，這起案件還成了中國首起行政合約訴訟案。雙方爭論的重點有兩個：中奥和廣天在土地掛牌出讓中的默契是否是串標，國土局是否有權單方宣告合約無效。
在接受《法制日報》採訪時，方錦華的代理律師認為該地塊是以掛牌方式出讓的，並不是拍賣和招投標方式，法律並没有禁止競買人之間進行同場交易。此外，只有人民法院或仲裁機構才有權確認合約無效，國土局單方面宣布合約無效是没有法律依據的。
方錦華一審敗訴，現在二審正在審理中。方錦華的代理律師丁蕾拒絕了界面新聞記者的採訪。
這背後的隱情有待明察。界面新聞記者獲得的訊息顯示，在拍地之前，中奥已經預付了一筆土地款給金華市國土局，等於已經把這塊地攥在手裡了。
有兩位分别接近廣天和中奥的知情人士告訴界面新聞記者，中奥在5年前就已經給過金華市國土局6000萬元，用於土地的拆遷，所以，在拍地之前，國土局就已經「内定」這塊地的主人是中奥。只不過因為拍地時，中奥没有錢，所以先以廣天的名義拿下來。誰知道，廣天拿下地之後，雙方談判破裂了。
確實，廣天九龍玉府與中奥的邑墅項目緊緊一牆之隔。知情人士告訴界面新聞記者，中奥對九龍玉府這塊地是十拿九穩，已經把這塊地算作自己邑墅的一部分。他指著两個項目的邊界線說，一般來說，地塊都是方正的，但是這兩個項目之間的分界線是蜿蜒曲折的，「很顯然，這根本就是一塊地。」
從程序上看，金華市國土局也有瑕疵。土地進行二次拍賣之前，第一次的1.78億元土地款卻没有返還給方錦華。這等於逼著方錦華參與第二次談判。
廣天的代理方也曾指責政府部門被中奥牽著鼻子走。如此看来，這樣的說法並非沒有道理——方錦華吞下這塊地，卻不知道自己打破了中奥和國土局之間的默契。
在這次土地出讓中，潛規則和明規則暗暗較量，方錦華本是憑藉潛規則獲勝的一方，最後成了明規則的犧牲品。
絕望和生機
方錦華去世的前幾天，家人没有看出任何異常。
在家人面前，他很好地掩飾了自己的焦慮。多位債權人告訴界面新聞記者，方錦華在面對他們時，脾氣越來越暴躁，並多次表示「要不我死給你看。」
「我們從來没有逼過他，我們當然也不希望他死。」一位債權人說，他借給方錦華的錢超過千萬。
他懷疑，到了後期，方錦華可能已經开始用不合規的方式套現。他展示了方錦華生前發給他的訊息，方錦華向他許諾，「等施工合同簽署了之後，會以工程款和臨時設施費的名義將資金調撥出來」——九龍玉府的施工方方鼎公司也是方錦華的公司。
所有人都知道，方錦華已經沒有辦法了，他唯一的辦法就是司法重組，由最大的債權人主持工作。最大的債權人之一告訴界面新聞記者，根據他們的估算，九龍玉府的可償率為70%——項目如果能繼續運轉起來，資產差不多可以還上70%的債務。
2015年8月，方錦華提出了破產重組。他的申請在金東區和婺城區都沒有獲得批准。多年來追隨他的一個員工說，「金東區認為項目在婺城區，而婺城區則說公司註冊在金東區，再加上三聯也在走破產程序，他們一直没有接受廣天的申请。」
破產重組是他唯一的希望，而在屢屢碰壁之後，竟也成了壓倒他的最後一根稻草。
方錦華去世後，官方的態度迅速轉變。1月18日，方錦華下葬的第二天，金東區法院接受了廣天公司司法重整的申請。廣天迎来了一線生機。
這是方錦華用生命換來的。
1月12日下午，方錦華和家人一起吃了最後一頓飯，驅車前往公司。幾個小時後，在辦公室的小卧室内，他細心地安排了自己的死亡——為了防止引燃地板，他往盛炭的鐵盆下面墊了兩塊磚頭，用毛巾堵死了辦公室門的下沿，之後，點燃了那盆木炭。

arrow
arrow
    文章標籤
    中國房地產 方錦華 廣天 金地 奥克斯 上海農工商 金色藍亭 中奥 三聯 桂語山居 330新政 民間借貸 九龍玉府
    全站熱搜

    我是新竹人 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    E-mail轉寄