馬來西亞2013年經濟成長率4.7%,房地產房價更1年漲了近2成,吉隆坡房地產已經成為「海外淘金、賺房產增值想像」的城市,加上有吉隆坡捷運系統與跨越中國雲南、泰國、馬來西亞、新加坡的泛亞鐵路建設計劃,都讓不少台灣投資者存在「台北房價飆漲翻版」的想像,只是鮮少有台灣業者分析海外不動產真正的投資風險。

台灣投資買家到馬來西亞置產的熱潮,從2013年興起,2014年馬來西亞不動產投資達到高峰,許多業者打出高租金報酬吸引民眾投資,不過,這波海外投資猶如「蝗蟲過境」,許多當初的帶民眾買房的業者或仲介,賺了一波「人都不見了」。而目前,先不看售屋後的資本利得,4年下來,光是匯損就有45%了。

赴馬來西亞會先以新台幣兌換美元,然後在當地銀行兌換馬幣,進行購屋,而這波海外置產熱潮,多是台灣投資客將台灣的不動產進行增貸,以全額現金購屋,而不會在當地銀行進行貸款。 日前就有赴吉隆坡置產的人,反應「當初買房的業者不見了,房子交屋後沒仲介幫忙出租,想賣現在又沒管道出售。」儼然是淪為海外不動產投資的孤兒。移居馬來西亞20幾年的華僑,在2014年馬來西亞房產正熱時就提醒,吉隆坡房價已經炒得不像樣,2011年才是最佳買點時機。 歷經2年時間,Samson說,「不要管現在的房價賣不賣得掉,光是匯損就讓資金卡在馬來西亞。」尤其以台灣民眾多是2013年進場,當時馬幣是3至3.2兌換1美元,近期馬幣跳水,已經來到4.4兌換1美元,不管資產兌現或當房東收租金,若要將馬幣換回美金再匯回台灣,匯損就達到37%至45%,在美元走強的狀況之下,馬幣還會續貶,他建議現在在馬來西亞有物件的台灣投資者,「少賠就是賺,先求落袋為安。」否則馬來西亞房市反轉下跌,恐怕要等15年之後才會復甦到現在的高點。 近期馬幣對美元快貶破5元,海外置產匯損嚴重。

除了利率、匯損風險之外,1名移居馬來西亞20幾年,在台、馬兩地都有投資房產的華僑就說,在馬來西亞投資不動產其實許多制度與台灣不同,尤其這2013-2015年許多業者是帶民眾買預售屋,但實際上,馬來西亞本地人是非常謹慎評估購買預售屋,因為不管房市多頭或空頭,建商捲款的事情時有所聞,一旦新的建商承接,買方就必須再付50%的房價,房屋才能繼續蓋下去。 他說,馬來西亞是「人治色彩濃厚」且官方需要金錢疏通的國家,因此許多預售屋會發生政府一句話就不發放地契的「爛尾樓」事件。在市場面,過往1997年亞洲金融風暴時甚至因大型建商倒閉,預售屋蓋不成的狀況。 他也提醒,一般外國人除非透過馬來西亞當地公司發放工作證,否則購屋是無法貸款,現在許多台灣客購買的預售屋是100%付現金或是建商協助貸款,都具有一定風險。 為何透過建商購屋也會有風險?Samson說,在馬來西亞協助過戶的是律師,因此大多賣方會委託1名律師、買方1名、銀行也會有1名律師,是這3名律師協助辦理銀行貸款與過戶資料,一旦投資者透過台灣的業者牽線買馬來西亞建商的預售屋,相關購屋資料是建商律師處理,在沒有其他律師從中權衡,很有可能發生前述捲款潛逃之事。 他說,馬來西亞賣房子因為是律師彼此發函、資料往來,簽署契約至過戶最快也要1年,不像台灣最快1周就能完成過戶,這點非常不利於急售房屋的投資者,同時,馬來西亞官方語言是馬來語,就算投資者會英語,但契約書都是馬來文,一旦律師有意欺騙,就會讓自己深陷買賣糾紛。 他透露,馬來西亞的租金的確比較貴,因此租金報酬往往有4%以上,但他認為要投資吉隆坡,一定要在「能看得見雙塔」的地方。至於現在不少業者主打的重大建設,如吉隆坡捷運及輕快鐵系統,他形容,吉隆坡輕快鐵是「高架輕軌版的捷運文湖線」速度不快,而且吉隆坡的輕快鐵軟硬體不如台北捷運,換句話說「跟著捷運增值買房」在吉隆坡並不流行。至於泛亞鐵路,其實也沒有經過吉隆坡,對吉隆坡房市加持效果極小。他也調侃,馬來西亞政府早就擬定2050年前的重大建設,但至今落實速度極慢。 對於想投資吉隆坡房市的民眾,他最強調「拿不拿得到產權」這件事,其次一定要找到有口碑的律師協助過戶,至於業者強調的高租金報酬物件,他也提醒,馬來西亞除了市中心雙塔附近,其餘地段生活機能不佳,千萬不要買到像是台灣「林三淡」的物件。 「林三淡」的意思代表外國人買郊區,當你不了解地區風俗民情、政府官員行事效率,未來要賣屋,也會跑得比人慢。加上有些新興重劃區鄰近治安較差的印度區,也要去思考投資的物件究竟可以租給誰? 至於他自己會不會再投資吉隆坡?他透露,現在吉隆坡房價已經炒得不像樣,實在要居高思危,2011年的最佳買點時機恐怕已經過了。

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