馬來西亞2013年經濟成長率4.7％，房地產房價更1年漲了近2成，吉隆坡房地產已經成為「海外淘金、賺房產增值想像」的城市，加上有吉隆坡捷運系統與跨越中國雲南、泰國、馬來西亞、新加坡的泛亞鐵路建設計劃，都讓不少台灣投資者存在「台北房價飆漲翻版」的想像，只是鮮少有台灣業者分析海外不動產真正的投資風險。
台灣投資買家到馬來西亞置產的熱潮，從2013年興起，2014年馬來西亞不動產投資達到高峰，許多業者打出高租金報酬吸引民眾投資，不過，這波海外投資猶如「蝗蟲過境」，許多當初的帶民眾買房的業者或仲介，賺了一波「人都不見了」。而目前，先不看售屋後的資本利得，4年下來，光是匯損就有45％了。
赴馬來西亞會先以新台幣兌換美元，然後在當地銀行兌換馬幣，進行購屋，而這波海外置產熱潮，多是台灣投資客將台灣的不動產進行增貸，以全額現金購屋，而不會在當地銀行進行貸款。 日前就有赴吉隆坡置產的人，反應「當初買房的業者不見了，房子交屋後沒仲介幫忙出租，想賣現在又沒管道出售。」儼然是淪為海外不動產投資的孤兒。移居馬來西亞20幾年的華僑，在2014年馬來西亞房產正熱時就提醒，吉隆坡房價已經炒得不像樣，2011年才是最佳買點時機。 歷經2年時間，Samson說，「不要管現在的房價賣不賣得掉，光是匯損就讓資金卡在馬來西亞。」尤其以台灣民眾多是2013年進場，當時馬幣是3至3.2兌換1美元，近期馬幣跳水，已經來到4.4兌換1美元，不管資產兌現或當房東收租金，若要將馬幣換回美金再匯回台灣，匯損就達到37％至45％，在美元走強的狀況之下，馬幣還會續貶，他建議現在在馬來西亞有物件的台灣投資者，「少賠就是賺，先求落袋為安。」否則馬來西亞房市反轉下跌，恐怕要等15年之後才會復甦到現在的高點。 近期馬幣對美元快貶破5元，海外置產匯損嚴重。
除了利率、匯損風險之外，1名移居馬來西亞20幾年，在台、馬兩地都有投資房產的華僑就說，在馬來西亞投資不動產其實許多制度與台灣不同，尤其這2013-2015年許多業者是帶民眾買預售屋，但實際上，馬來西亞本地人是非常謹慎評估購買預售屋，因為不管房市多頭或空頭，建商捲款的事情時有所聞，一旦新的建商承接，買方就必須再付50％的房價，房屋才能繼續蓋下去。 他說，馬來西亞是「人治色彩濃厚」且官方需要金錢疏通的國家，因此許多預售屋會發生政府一句話就不發放地契的「爛尾樓」事件。在市場面，過往1997年亞洲金融風暴時甚至因大型建商倒閉，預售屋蓋不成的狀況。 他也提醒，一般外國人除非透過馬來西亞當地公司發放工作證，否則購屋是無法貸款，現在許多台灣客購買的預售屋是100％付現金或是建商協助貸款，都具有一定風險。 為何透過建商購屋也會有風險？Samson說，在馬來西亞協助過戶的是律師，因此大多賣方會委託1名律師、買方1名、銀行也會有1名律師，是這3名律師協助辦理銀行貸款與過戶資料，一旦投資者透過台灣的業者牽線買馬來西亞建商的預售屋，相關購屋資料是建商律師處理，在沒有其他律師從中權衡，很有可能發生前述捲款潛逃之事。 他說，馬來西亞賣房子因為是律師彼此發函、資料往來，簽署契約至過戶最快也要1年，不像台灣最快1周就能完成過戶，這點非常不利於急售房屋的投資者，同時，馬來西亞官方語言是馬來語，就算投資者會英語，但契約書都是馬來文，一旦律師有意欺騙，就會讓自己深陷買賣糾紛。 他透露，馬來西亞的租金的確比較貴，因此租金報酬往往有4％以上，但他認為要投資吉隆坡，一定要在「能看得見雙塔」的地方。至於現在不少業者主打的重大建設，如吉隆坡捷運及輕快鐵系統，他形容，吉隆坡輕快鐵是「高架輕軌版的捷運文湖線」速度不快，而且吉隆坡的輕快鐵軟硬體不如台北捷運，換句話說「跟著捷運增值買房」在吉隆坡並不流行。至於泛亞鐵路，其實也沒有經過吉隆坡，對吉隆坡房市加持效果極小。他也調侃，馬來西亞政府早就擬定2050年前的重大建設，但至今落實速度極慢。 對於想投資吉隆坡房市的民眾，他最強調「拿不拿得到產權」這件事，其次一定要找到有口碑的律師協助過戶，至於業者強調的高租金報酬物件，他也提醒，馬來西亞除了市中心雙塔附近，其餘地段生活機能不佳，千萬不要買到像是台灣「林三淡」的物件。 「林三淡」的意思代表外國人買郊區，當你不了解地區風俗民情、政府官員行事效率，未來要賣屋，也會跑得比人慢。加上有些新興重劃區鄰近治安較差的印度區，也要去思考投資的物件究竟可以租給誰？ 至於他自己會不會再投資吉隆坡？他透露，現在吉隆坡房價已經炒得不像樣，實在要居高思危，2011年的最佳買點時機恐怕已經過了。
留言列表
