中國房地產行業的利潤消失後,厄運開始逐一降落到個體身上。
剛剛進入2016年,浙江金華市廣天房地產有限公司董事長方錦華用自殺的方式,完成了解脫。生前,方錦華是金華市著名企業家,開發了10個房地產,一度家財萬貫、受人景仰;死去時,他留下了5.2億元的債務,公司被凍結的10個帳戶裡,總共只有230萬元。
在生命的最後八個月中,方錦華一直在與兩條鎖鏈搏鬥,一條是從繁華走向落寞的房地產市場,一條是地方政府與開發商之間錯綜複雜的政商關係。
絕筆
2016年1月13日凌晨,方錦華位於人民廣場附近的辦公室被踹開,這時,他趴在地上,呼吸停止,身體僵硬,離他不遠處,一盆木炭已經燒成了灰燼。
這是一場策劃了很久的自殺,他在所有人的眼皮底下完成了準備工作。大約一個禮拜前,他託弟弟幫他找一個鐵盆,弟弟最後從母親的飼養場找到了半截用来餵羊的汽油桶;再往前幾天,他讓外甥幫他帶來一袋木炭。
讓方錦華徹底失去希望的,是位於金華市北的廣天九龍玉府,在運作了兩年後,這個項目銷售困難、資金鏈斷裂。5億元的債務還在滾雪球,破產重組的申請遲遲得不到批准,140名債權人欲哭無淚。
13年前,農民方錦華「洗腳上岸」,帶著他的建築工隊殺向金華。13年後,他絕望地點燃了那盆木炭。
在這之前,他留下了两封絕筆信,一封給債權人、家人和員工,另一封則用他的iPhone 6發給了四位政府官員。
在第一封信中,他乞求債權人能做出妥協,善待他的家人,讓九龍玉府繼續運轉下去。
在發送給政府上級長官的訊息中,他「人生中最後一次陳述」九龍玉府遭受的不公平處理,稱土地被違法二次拍賣,希望司法還其公正,他還寫道「請千萬不要生氣,今後不會再打擾你們了」。
他所說的這塊土地,是2013年3月11日,廣天房地產以1.78億元拿下的九龍玉府腳下的116畝土地,它成為了方錦華此後兩年厄運的開始。
不祥之地
廣天九龍玉府售樓的地方還開著,兩名值班人員的任務是告知來訪者房子已經停售。售樓處旁,一幢歐式風格的多層住宅已經接近完工。按照規劃,這個項目建築面積有16萬平方公尺,包含了21幢多層、6幢高層和14幢排屋,可以向市場提供1122套住宅。
在金華房產圈,這裡已經成了一塊不祥之地。一位業內人士總結道,「與這塊土地接觸過的開發商,現在是一亡、一獄、一破產」——廣天的方錦華自殺、中奥集團的董事長余有昌被捕、三聯集團則申請破產。在這塊土地的掛牌出讓現場,這三家公司曾經精誠合作,後來卻反目成仇,最終都成了市場的棄兒。
這個故事開始於2013年3月10日,土地掛牌出讓的前一天下午,三家企業的老總會面,約定了第二天的現場競價拍賣的角色——廣天出面拿地,中奥付土地款,雙方合作開發並且共同付給三聯1500萬元好處費,以換得三聯退出競爭。他們甚至對舉牌競價環節進行分工,中奥、三聯分別舉牌叫價一次,最後由廣天舉牌。
競拍當天,一切按照他們約定的進行,在經過三次加價後,方錦華的廣天以2300元/平方公尺的價格取得勝利,總成交價1.78億元。
在金華當地,土地出讓中的「串標」行為十分常見。「本地開發商形成了一個小圈子,拍地時大家有默契,提前把股權商量好,舉牌一兩次,抬抬價,給政府個面子;遇上不好的地,則連價也不抬,直接成交。」一位不願透露姓名的開發商告訴界面新聞記者。
更何況,這次的地塊位於市區邊上,位置並不優越,由於報名人數不足,只能掛牌出讓。
方錦華一定沒有想到,這塊地成為了廣天命運的分水嶺。
廣天和中奥的「戰友」關係在利益面前瞬間瓦解。順利拿到地後,方錦華與中奥的余有昌在股權分配上產生了分歧,他們都想獲得開發的主導權。協商不成後,雙方走向決裂。
此後不久,中奥的董事長余有昌到金華市紀委自我舉報,抖出了拍地時的串通行為,2013年10月17日,金華市國土資源局向廣天和中奥發出了行政處罰通知,並宣布出讓合約無效。
國土資源局將土地收回後進行了二次拍賣,進入最終競價環節的依然是中奥和廣天。但是這一次,雙方是仇人相見,不斷提價。最終的獲勝者依然是廣天,只是價格變成了4.2億元,比第一次足足多出了2.4億元。
界面新聞記者了解到,除了和中奥賭氣之外,此时的方錦華已經騎虎難下,一方面,金華市國土資源局遲遲不願將先前1.78億元的土地款退回,另一方面,施工隊伍已經入場,廣天已經在這裡投下了0.9億元。
在絕筆信中,方錦華也把罪魁禍首指向國土局的部門領導,稱其「欺上瞞下,不懂房地產行情」。
潰敗
在不理智地高價拿地後,市場又給了方錦華致命一擊。
地價翻了2.3倍,樓面價達到了3600元/平方公尺,方錦華將希望寄托於市場。「如果房子還像以前那麼好賣,我們至少能做到不虧錢。」廣天房地產一位負責人告訴界面新聞記者。
廣天已經在金華開發了10個房地產,除了美林灣項目虧了5000萬元,其他都是賺錢的。金華的一位地產資深人士告訴界面新聞記者,廣天的短平快路線十分成功,開發的都是剛需房地產,針對低端市場,銷售一直都很好。
方錦華絲毫没有意識到,這個他耕耘了10年的市場馬上就要變臉了。
2014年8月,廣天九龍玉府開盤,一期和二期相繼入市。在順利地賣掉了100套房子以後,廣天甚至還把價格提高了一些。
這時,他們發現,房子賣不動了!
廣天拿到地的2013年年底,金華繁華的樓市已經發出了警報訊息,雖然銷售火爆,庫存面積卻在加大,去庫存周期達到18.5個月。進入2014年,房地產進入蕭條期,地產商紛紛以價換量,一向穩定的房價開始出現了下降,並且連降七個月,成交均價從年初的9400元/平方公尺降到了8800元/平方公尺。
一期之後,九龍玉府的房子就很難賣出去了。2015年2月,九龍玉府又有八幢七層樓高的住宅樓獲得預售許可,但是已經没有客戶了,這些房子被抵押給了各類債權人。
到了8月,資金鏈徹底斷裂,方錦華已支撑不住,廣天九龍玉府全面停工。
在絕筆書中,方錦華把希望寄託在未來——「2015年的行情不好,不代表2016年也不会好」。
2003年,方錦華和弟弟合夥成立了廣天。那是房地產的黃金時期,地產商人的野心深刻地改變著金華的城市型態,到了2012年,市區内的330國道不得不南移,為房地產創造空間。
從2013年開始,金華商品房的年銷售量跨過了1萬套的門檻,品牌開發商也嗅到了商機,金地、奥克斯、上海農工商在此時先後進入金華,慢慢成為市場的主角。
金華市出現問題的23家企業中,没有一家是外來企業。在寒潮面前,大型開發商的反應都極快。濱江開發的金色藍亭同樣在2014年開盤,在意識到市場風險後,迅速將一部分改善型住宅變為小戶型,並且將價格降到9000元/平方公尺,以價換量,迅速套現離場。同樣,奥克斯在意識到自己的冒進後,降價促銷,雖然項目虧錢,但是没有被套牢。
在這些資金充足的財團面前,方錦華這樣的本地開發商毫無招架之力。一旦市場出現波動,他們就進退失據,黯然離場。
當年曾與廣天結盟的中奥和三聯,比廣天更早走向滅亡。2014年,中奥的負責人因騙貸被捕,留下了至少3億元的債務,三聯集團的桂語山居項目資金鏈斷裂,已經開始了破產重整。
界面新聞記者統計後發現,2014年和2015年,金華市至少有14家開發商因資金鏈斷裂而陷入停工,至少影響到3788個購房的家庭,相當於金華2014年銷售套數的1/4。
民間借貸
事後看來,如果廣天可以多熬3個月,命運將截然不同。2015年3月底,「330新政」發佈,房地產又煥發了生機。
廣天沒有等到這一天,短短的幾個月裡,前期投入被民間高利借貸無限放大,像海綿一樣吸乾了方錦華過去13年累積的財富。
界面新聞記者了解到,從拿地開始到2015年4月,兩年的時間裡,廣天光是借貸的利息就支付了3.6億元。
廣天的興和衰,都和金華盛行的民間借貸分不開。除了江蘇銀行1.8億元的貸款,九龍玉府土地款和開發資金中的大部分來自於民間借貸,其中又有很多是高利貸。
從2015年4月開始,廣天資金枯竭,再也無力償還本息。方錦華自殺之前,廣天公司的10個帳戶中只有230萬元,欠債卻已經達到5.2億元。
多年來追隨方錦華的一位知情人士告訴界面新聞記者,第二次拍賣多出了2.4億元土地款,基本上都是高利貸拆借來的。「有什麼辦法,你必須在規定時間內交上土地款,即使是高利貸也不得不借,很多都是四分五分的利息。」
方錦華當年起家的時候,依靠的正是從親友手中借來的500萬元。這次也不例外,很多債權人是方錦華村裡的村民、朋友,他們追隨方錦華多年,在方錦華需要的時候,將手中的錢投入項目,或者將房產證借給方錦華來做抵押貸款。
界面新聞記者了解到,目前廣天房地產的債權人超過140個,最大的債權人是貸款1.8億元的江蘇銀行,最小的欠款則只有幾萬元。
不僅廣天,當地大多數開發商家背後,都有著民間資本力量的推動。界面新聞記者調查發現,近兩年金華市出現資金問題的21家開發商中,超過一半涉及民間資本。在房地產的黄金年代,民間借貸尤其是高利貸是地產商起家的法寶,當市場不景氣時候,這些錢又成了最大的累贅。
政商危局
1月17日,方錦華的追悼會在金華市殯儀館舉行,當方錦華的屍體被抬到大廳時,人群中爆發出聲嘶力竭地哭喊,要求政府為方錦華「申冤」。
他們所說的冤情,正是方錦華在絕筆書中陳述的那樣,「九龍玉府遭受了政府部門不公平處置,土地被違法二次拍賣。」
這塊土地經歷了掛牌、舉牌、收回、二次拍賣以後,價格從1.78億元上升到4.2億元,按方錦華所說,「這個冤案引發的巨大財務成本,造成了公司嚴重的資不抵債。」
而在國土資源局看來,廣天和中奥的傳統屬於不正當競爭行為,給國家利益、社會公共利益造成重大損害,自己的處理並無不當。
從台前到幕後,政商關係錯綜複雜
方錦華生前曾經將金華市國土資源局告上法庭,這起案件還成了中國首起行政合約訴訟案。雙方爭論的重點有兩個:中奥和廣天在土地掛牌出讓中的默契是否是串標,國土局是否有權單方宣告合約無效。
在接受《法制日報》採訪時,方錦華的代理律師認為該地塊是以掛牌方式出讓的,並不是拍賣和招投標方式,法律並没有禁止競買人之間進行同場交易。此外,只有人民法院或仲裁機構才有權確認合約無效,國土局單方面宣布合約無效是没有法律依據的。
方錦華一審敗訴,現在二審正在審理中。方錦華的代理律師丁蕾拒絕了界面新聞記者的採訪。
這背後的隱情有待明察。界面新聞記者獲得的訊息顯示,在拍地之前,中奥已經預付了一筆土地款給金華市國土局,等於已經把這塊地攥在手裡了。
有兩位分别接近廣天和中奥的知情人士告訴界面新聞記者,中奥在5年前就已經給過金華市國土局6000萬元,用於土地的拆遷,所以,在拍地之前,國土局就已經「内定」這塊地的主人是中奥。只不過因為拍地時,中奥没有錢,所以先以廣天的名義拿下來。誰知道,廣天拿下地之後,雙方談判破裂了。
確實,廣天九龍玉府與中奥的邑墅項目緊緊一牆之隔。知情人士告訴界面新聞記者,中奥對九龍玉府這塊地是十拿九穩,已經把這塊地算作自己邑墅的一部分。他指著两個項目的邊界線說,一般來說,地塊都是方正的,但是這兩個項目之間的分界線是蜿蜒曲折的,「很顯然,這根本就是一塊地。」
從程序上看,金華市國土局也有瑕疵。土地進行二次拍賣之前,第一次的1.78億元土地款卻没有返還給方錦華。這等於逼著方錦華參與第二次談判。
廣天的代理方也曾指責政府部門被中奥牽著鼻子走。如此看来,這樣的說法並非沒有道理——方錦華吞下這塊地,卻不知道自己打破了中奥和國土局之間的默契。
在這次土地出讓中,潛規則和明規則暗暗較量,方錦華本是憑藉潛規則獲勝的一方,最後成了明規則的犧牲品。
絕望和生機
方錦華去世的前幾天,家人没有看出任何異常。
在家人面前,他很好地掩飾了自己的焦慮。多位債權人告訴界面新聞記者,方錦華在面對他們時,脾氣越來越暴躁,並多次表示「要不我死給你看。」
「我們從來没有逼過他,我們當然也不希望他死。」一位債權人說,他借給方錦華的錢超過千萬。
他懷疑,到了後期,方錦華可能已經开始用不合規的方式套現。他展示了方錦華生前發給他的訊息,方錦華向他許諾,「等施工合同簽署了之後,會以工程款和臨時設施費的名義將資金調撥出來」——九龍玉府的施工方方鼎公司也是方錦華的公司。
所有人都知道,方錦華已經沒有辦法了,他唯一的辦法就是司法重組,由最大的債權人主持工作。最大的債權人之一告訴界面新聞記者,根據他們的估算,九龍玉府的可償率為70%——項目如果能繼續運轉起來,資產差不多可以還上70%的債務。
2015年8月,方錦華提出了破產重組。他的申請在金東區和婺城區都沒有獲得批准。多年來追隨他的一個員工說,「金東區認為項目在婺城區,而婺城區則說公司註冊在金東區,再加上三聯也在走破產程序,他們一直没有接受廣天的申请。」
破產重組是他唯一的希望,而在屢屢碰壁之後,竟也成了壓倒他的最後一根稻草。
方錦華去世後,官方的態度迅速轉變。1月18日,方錦華下葬的第二天,金東區法院接受了廣天公司司法重整的申請。廣天迎来了一線生機。
這是方錦華用生命換來的。
1月12日下午,方錦華和家人一起吃了最後一頓飯,驅車前往公司。幾個小時後,在辦公室的小卧室内,他細心地安排了自己的死亡——為了防止引燃地板,他往盛炭的鐵盆下面墊了兩塊磚頭,用毛巾堵死了辦公室門的下沿,之後,點燃了那盆木炭。

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