南加房地產市場價格經過連年向下整理,再加上房貸利率創30年新低,許多首次購屋人及投資者,從去年下半年開始搶進市場,卻面臨一屋多方競價,甚至一屋難求,只能望屋興嘆。

但另一面,聯邦住宅金融局(Federal Housing Finance Administration;FAFA)將房利美(Fannie Mae)持有洛杉磯及內陸帝國地區的銀行回收屋(Real Estate-Owned;REO),悄悄透過不公開管道,以千萬甚至上億的價碼,成捆、打包批售(Bulk Sales),引發加州房地產商協會(California Association of Realtors;CAR)及不少房地產經紀強烈反彈。

佳信貸款總裁劉艷秋表示,現在至未來五年,對購屋或投資人來說,是一生難遇的美國房地產最好投資時機,也是靠置產翻身致富的難得機遇,但經過美國政府近幾年救房政策護盤,銀行遲遲無法處理持有大批早應法拍的房地產,再加上近幾年海外華人熱錢不斷湧入美國購屋,才會造成南加房地產庫存嚴重不足。

今年是總統大選年,許多銀行業礙於政府政策,仍將提供無法償付房貸者修改貸款或短售機會,但事實上,銀行早已被這些房貸壞帳壓得透不過氣。

房地產界預估,今年下半年開始不少銀行將陸續進行回收屋的處理,明年幅度會更大,而且傾向批售,因為房屋法拍平均要近兩年才能走完程序,而且約須耗費7萬8000元,處理的時間及成本代價太大。

 

選購批售資格最高6萬元

劉艷秋說,近期南加有不少投資集團,已從銀行取得千萬元以上的批售房地產,並召開三天、收費達3500元的研討會,以尋求有興趣的投資人。研討會後,購屋者還需再依照金、白金級鑽石等級,再繳交2萬6000元、4萬元或6萬元的一次性「選購資格費」,才能進場撿「便宜」。

上周劉艷秋即與先生報名參加這類研討會,70、80位參加者中,僅有四位華人。

劉艷秋指出,主辦研討的投資集團表示,該集團從銀行端批售的房地產,約以市值四分之一的成本取得,研討會成員若進場購買,成本約為市值的二分之一,日後則可用市值的七至八成出售,或委託該集團出租及管理,但須支付月租10%的管理費,結果參加研討的一位華裔太太,研討會第二天就當場繳交4萬元,準備會後進場挑選這批剛批售到的房地產。

 

打包批購法拍屋相形失色

與銀行有長期合作、銷售銀行屋的房地產經紀陳心怡表示,其實從2009年開始,部分銀行即有銀行屋批售,房地產經紀購下千萬元打包的批售房地產,每棟成本約為市價的30%至40%,但一年就只有一至兩次批售機會。

陳心怡說,2009至2010年銀行批售的房地產,都是相當不錯的標的,但去年下半年開始,南加房地產市場需求轉旺,銀行批售的房地產相形失色,多在華人較無興趣的聖伯納汀諾縣,如勝利谷(Victorville)、蘋果谷(Apple Valley),房地產經紀批售的每棟成本反而上漲至市價的60%至70%。

不過,今年5月才從房地產經紀批售房地產撿到便宜的林太太說,她以23萬元在勝利谷買到七個單位的公寓,以6萬元在蘋果谷買到一棟獨立屋,扣掉給房地產經紀8%管理費,每月可收到租金約4400元,投資報酬率達16%。

林太太強調,她並非盲目投資,這兩樁投資都審慎評估過,蘋果谷的獨立屋旁有高爾夫球場及超市,勝利谷的公寓距離當地Target商場,僅有一、二分鐘車程,她研判都是可順利出租的房地產,才放膽投資。

陳心怡認為,銀行陸續批售回收屋,紓解營運壓力,是可理解及必要處理,對首次購屋人達成購屋夢想,或消化潛在法拍壓力房地產,均是有利方式。

但業地產業主羅穎謙表示,爆發金融海嘯後,2009年南加房地產重創,銀行批售回收屋,是可以理解的,但目前南加房地產市場明顯回春,市場庫存又奇缺,銀行仍進行批售,無異打擊剛回溫的市場,例如,內陸帝國地區今年的房價,就比去年上漲5%,但此時銀行批售這些地區的銀行屋,偏低的房地產交易紀錄,就會讓同地區房地產價格有下殺空間。

 

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